一季度广深写字楼：存量博弈竞争 新增需求仍不足

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

“聚焦深圳市场，‘人工智能+’产业链升级与新型消费业态双轨并进：前者以产业集群建设激活商办市场动能，后者借力沉浸式体验、智慧零售等模式提振消费。在政策导向与产业创新的共振下，深圳房地产市场呈现结构性回暖趋势，为中长期投资者布局大湾区创造价值窗口。”4月10日，第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿就2025年第一季度深圳房地产市场表现对包括《中国经营报》在内的媒体记者如此表示。

第一太平戴维斯提供的数据显示，今年一季度，深圳全市共有三个甲级写字楼项目入市，新增面积约21万平方米，总存量随之扩张1.8%至1158.6万平方米。截至一季度末，深圳全市甲级写字楼空置率环比增长0.7个百分点至29.8%。

另据仲量联行统计，得益于个别办公楼项目的租户集中入驻，截至今年一季度末，广州全市甲级写字楼空置率环比下降0.1个百分点至20.9%。

仲量联行华南区商业地产部总监马炜图对记者表示，广州市凭借数字经济和制造业基础的综合优势，持续推动现代服务业与先进制造业深度融合，并促进写字楼市场需求结构性调整。

持续供大于求

今年一季度，深圳甲级写字楼供应节奏不断。

仲量联行发布的报告显示，一季度新增的三个深圳甲级写字楼项目分布于前海、罗湖，其中一个项目是企业纯自用的总部办公物业。受企业业务调整影响，存量市场多个项目出现不同面积段的退租案例。

从需求表现来看，第一太平戴维斯分析指出，一季度，深圳写字楼市场问询量虽有所回升，但季节性因素导致租赁决策过程延长，去化主要源自小面积搬迁成交及新项目前期预租，深圳全市净吸纳量录得6.7万平方米，环比下降33.1%。在此背景下，叠加新增供应影响，深圳甲级写字楼空置率呈现环比增长。

据第一太平戴维斯统计，2025年预计有14个新项目入市，供应面积合计89.3万平方米，到年末全市总存量将扩张7.9%。其中，第二季度预计有四个新项目交付入市，供应面积约17万平方米。

与深圳情况类似，企业搬迁也是一季度广州写字楼市场新成交面积的主力需求。仲量联行提供的数据显示，一季度，企业搬迁和升级带来的新成交面积占比分别为35%、25%。从细分市场的表现来看，受新增需求不足、存量租户租赁面积缩减影响，珠江新城、越秀、天河北三大成熟写字楼子市场的空置率均出现一定程度的上升。另外，琶洲一座新的总部大厦入市也给市场带来了一定的空置率上行压力。

据仲量联行统计，在今年接下来的三个季度内，广州的琶洲、国际金融城将迎来一轮新的集中供应潮，预计全市将有近120万平方米新增供应入市，其中约30万平方米为自用面积。

项目去化和降租压力并存

当前，广深写字楼市场在深度调整中孕育结构性机遇。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，一季度，信息技术行业仍是深圳甲级写字楼市场的需求主力。其中，新一代信息技术、智能设备制造等新质生产力相关企业交易面积占比继续扩张。金融、专业服务、消费者服务等行业的租赁需求则保持相对稳定。

仲量联行提供的数据显示，一季度，科技互联网继续领跑深圳甲级写字楼市场需求端，贡献约四分之一的成交面积，其中跨境电商及配套服务商的表现尤为突出，录得近1万平方米的租赁成交。此外，深圳甲级写字楼租赁策略变得更加多元化，符合特定标准物业的业主正积极引入大健康、住宿以及教育培训等经营业态。

仲量联行华西区与华南区商业地产部总监李文杰表示：“这一系列来自需求端的积极信号正是深圳新质生产力崛起壮大的有力印证，反映深圳经济结构正经历深刻优化与升级。”

在广州，新兴产业良好的发展势头亦正逐步转化为办公租赁需求，有望长期支撑市场健康有序发展。

据仲量联行统计，一季度，数字经济、跨境电商、IP运营等前沿产业相关企业在广州甲级写字楼市场新增租赁面积占比达35%。不过，从整体市场情况来看，部分传统行业企业租户仍面临内外部挑战，如内需不足、外贸摩擦不确定性上升等。

随着市场步入存量博弈的新阶段，需求端的企业持续推行成本优化战略，也驱动着供给端的业主调整租赁策略。

谢靖宇对记者表示，在持续供过于求的背景下，业主方项目去化和继续降租的压力并存。截至一季度末，深圳甲级写字楼市场租金指数环比下降2.8%、同比下降10%，平均租金降至每平方米每月146.4元。据仲量联行统计，截至一季度末，广州全市写字楼租金水平环比下降3%，市场竞争依然激烈。

（编辑：赵毅 审核：童海华 校对：颜京宁）