万科穿越2024

作者 | 源媒汇 利晋

2024年，是万科最为复杂的一年。

3月31日，万科发布了2024年财报。报告期内，万科实现营业收入3431.8亿元，归母净利润亏损494.8亿元。这是万科自上市以来首次出现亏损情况。

不过，翻阅300多页的2024年财报，看到更多的是：万科处在重大转折点上。

所谓转折点，一是万科本身，作为行业“优等生”也遇到了潜在风险，在努力“缩表”，推动公司重回健康发展轨道；二是行业层面，在切入“住宅、经营并重”新模式节点上，万科加强经营性业务的运营能力，未来还有很多想象空间。

于内于外，转折难免会有阵痛。而缩表，也是目前上市房企共同特征。

根据Wind数据显示，2024年，上市房企普遍面临着盈利下滑和亏损状态，目前已披露业绩的110家港股、Ａ股房企中，有75家净利润录得亏损，占比约68%。亏损主要原因基本是期内开发业务毛利率下滑、对持有物业进行计提减值。

如果行业深度调整产生经营压力难以抵抗，那么舒压，保留公司核心实力则更加关键。行业回暖进入上升通道，拥有核心实力的企业往往能快速突围。

为了“活下去”，万科制定了“瘦身健体”的一揽子方案，加快削减存量资产，积极化解债务风险。

第一步是加快去库存。

2024年，万科销售额2460亿元，销售面积排名第一，销售回款超100%。整体存货规模同比减少26%至5190亿元；同时加快盘活存量资产，年内有24个项目以退地、收储、退股、资产交易等方式实现前期投入的收回。

“现金流为王”背景下，存量资产及时清退和盘活尤为关键，这既能快速回流资金，亦能避免下行持续产生亏损。一系列动作，使得万科2024年经营现金流净额录得约38亿元，连续16年保持为正。

第二步则是积极化解债务风险。

国资股东背景的优势，在万科化解债务风险时起到了很大增信效果。2024年，万科以提取过渡性融资267亿元、新增融资和再融资948亿元，缓解债务压力。

账面上看，万科有息债务总额增加412亿元，但纳入供应链融资、合并范围变动因素，实际合并报表付息债务总额则减少约220亿元。整体负债同比下降14%，资产负债率下降了17.3个基点。

更为关键的一点是，万科目前持有货币资金882亿元。现金流的重要性，相信无需再赘述。

在今年1月份万科管理团队调整充实时，广东省、深圳市及有关部门、金融机构负责人已表示，将全力支持企业稳妥处置风险，保持万科融资规模总体稳定，助力企业持续健康发展。

2个月来，各方积极行动、协同配合，新管理团队务实高效、稳健经营，一系列举措为万科改革发展注入了新动能。

事实也证明，在债务化解的转折点上，万科平稳扛住了债务压力期，2025年一季度到期公开债均已完成兑付。

那么，在行业切入“住宅、经营并重”新模式节点上，万科掉队了吗？

当前，房地产行业正在加快转入新模式——低负债+高经营性收入，即在经营安全的前提下，加快提高经营性资产运营规模和收入。

这是很多房企的共性选择方向。华润称，2025年经营性业务对核心净利润的贡献占比进一步提升到45%以上；龙湖定下目标：2028年运营及服务收入实现占比过半。

查阅几家头部房企各项业务利润表现，房地产开发业务利润率普遍在2%左右，利润贡献主要来源于经营性业务，利润率普遍在50%左右。

万科综合住宅开发业务仍旧是重点，提高投资兑现度也成为了过去2年的主线。

2024年，万科新增13个项目，平均拿地成本约6670元/㎡。自2022年以来，万科已有72个新增项目实现开盘销售，投资兑现度为85%；2024年总交付房屋18.2万套，交付规模位居头部房企第二名。

作为最早一批探索多元化房企，万科2024年经营服务业务占总营收比例约15%，实现利润正向贡献，加强经营性业务的运营能力，包括泊寓盘活内外部房源数超1.46万间，万物云新获取住宅服务项目超400个，新开8个商业项目等。

从2024年财务披露来看，万科经营性业务有很多亮点，甚至保持头部水平。

租购并举大潮之下，万科长租公寓扩大领先“身位”，业务规模、效率、纳保量三项关键指标全行业第一。目前，泊寓累计管理规模26.24万间，其中纳入保租房的房源超12.6万套。

万物云服务4261个住宅项目、2482个商写项目，其中第三方项目占比超七成。报告期内，万物云营收364亿元，同比增长9%；商企和城市空间综合服务收入123亿元，同比增长5.4%；物流仓储业务营收39.7亿元。

一直以来，房企谈多元化布局，往往会被视为“背上重重的包袱”。

实际上，近几年积累的良好经营性资产，不仅给万科创造了利润贡献，也在潜在风险化解中发挥关键作用，2024年全年落地全口径经营贷达293亿元。并以此，万科也实现了多赛道REITs和Pre-REITs的突破。

2024年，万科已落地或正在推进中金印力消费REIT、万住房租赁Pre-REIT基金、中信万科消费基础设施Pre-REIT基金、万新金石（厦门）住房租赁基金等，率先建立了新模式的资产证券化能力。

无论从债务风险化解角度，还是从切入新模式过程中，我们都可以看到，目前处在重大转折点上的万科，还有很多新的想象空间。