三元里旧改按下加速键，如何补偿安置？热点问答请收好

近日，随着一系列激励政策的出炉，三元里村城中村改造项目按下加速键。对于住宅房屋如何补偿安置等备受关注的问题，记者整理了一份热点问答：

问：如何确保项目顺利实施，不烂尾？

答：三元里村城中村改造项目严格依照《广州市城中村改造条例》等法规，采用“政府主导、依法征收、净地出让”新模式推进，改造资金由国家开发银行、中国农业发展银行提供专项借款支持（已授信166亿元）。改造资金由政府统借统还，与土地出让不挂钩，改造资金支付与房地产市场无关，不受商品房销售行情影响。改造资金的使用由政府全程监管并进行专项审计，充分保障征拆费用及安置房建设资金并严格把控安置房建设进度。综上，改造资金来源及还款均有政府保障，项目不存在资金链断裂风险。

问：安置房的具体回迁范围？

答：三元里村城中村改造项目控规方案由市政府正式批复并公示，改造方案已正式经市城中村改造建设指挥部专题会议审议通过。该方案已明确9宗安置住宅地块（3宗位于三元里内村共约5416套、约35.37万平方米；6宗位于松柏新村共约5561套、约53.16万平方米），10宗安置物业地块（总安置量约为28.12万㎡，其中4宗位于三元里内村，约6.07万平方米；4宗位于松柏新村，约5.33万平方米；1宗位于三角地，约9.02万平方米，另有1宗位于改造范围外美湾二期，约7.7万平方米），均选址三元里街辖内。（注：各地块安置面积及套数为现阶段方案数据，以政府最终批复为准）。

安置房分布图

问：公寓式住宅安置房是什么意思？

答 ：三元里村城中村改造项目安置房“公寓式住宅”是指国有土地上的高层住宅房屋。说安置房是“公寓式住宅”，是为了区别说明安置房不是“单家独院式住宅”。安置房不是商业公寓，其水、电、燃气的收费标准和普通商品住宅一样，都是按居民使用收费标准收取。

问：安置房的产权性质是什么？

答：三元里村城中村改造项目集体土地上住宅房屋被征收人如符合安置条件且选择安置的，其安置房属于国有划拨土地性质的住宅房屋。根据《中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）》第二十三条第二款规定：依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。前述安置房交付及确权登记为被征收人名下时，可暂不补缴土地出让金；安置房如发生出售、交换、赠与（不含继承）等情形时，需按广州市不动产交易相关规定补缴土地出让金。

问：被征收住宅房屋实际测绘建筑面积小于或等于50平方米的如符合安置条件且选择安置，可如何安置？

答 ：（一）被征收房屋实际测绘建筑面积小于或等于280平方米的，按实际测绘建筑面积核定安置面积。核定安置面积的回购价为3120元/平方米。

（二）如被征收房屋实际测绘建筑面积小于或等于50平方米的，按实际测绘面积核定安置面积，并可按如下规定予以申购：

（1）被征收房屋实际测绘建筑面积小于或等于30平方米的，被征收人可以申请按30平方米安置，但实际测绘建筑面积不足30平方米的差额部分面积，被征收人需按4268元/平方米标准申购。

（2）被征收房屋实际测绘建筑面积大于30平方米但小于或等于40平方米的，被征收人可以申请按40平方米安置，但实际测绘建筑面积不足40平方米的差额部分面积，被征收人需按4268元/平方米标准申购。

（3）被征收房屋实际测绘建筑面积大于40平方米但小于或等于50平方米的，被征收人可以申请按50平方米安置，但实际测绘建筑面积不足50平方米的差额部分面积，被征收人需按4268元/平方米标准申购。

问：为什么安置房的回购价是3120元/平方米？

答 :三元里村城中村改造项目安置房核定安置面积的回购价为3120元/平方米，该回购价系参考《广州市建设工程造价管理站关于发布广州市房屋建筑工程2023年度参考造价的通知》（穗建造价 (2023)131号）并结合安置房预计造价情况等予以确定。该回购单价不高

于“视为有合法产权或可参照取得合法产权的住宅房屋补偿单价”（不含征收奖励及其他补偿/补助款项或奖励），有利于保障符合条件且选择安置的住宅房屋被征收人获取相应的安置面积。

问：能否先回迁后清拆？

答：三元里村城中村改造项目回迁房均在改造范围内进行落实，由政府根据项目实际情况严格把控改造周期和回迁时间。先行启动首开区兴发三、四期及三元里内村范围内安置 区地块征地拆迁工作，首开区回迁房建设面积约39万平方米，预计在交地后2-3年内建成。

问：征拆集体土地上合法产权房屋补偿最高是3600元/平方米， 而附近国有土地上楼盘均价在约30000元/平方米以上，差距巨大，是否合理？

答 :（一）项目补偿安置方案规定的补偿标准符合广州市集体土地征收补偿办法规定。

（二）符合规定的被征收集体土地上住宅房屋可按“框架结构（A）3600元/平方米，混合结构（B）3360元/平方米，砖木结构（C）3120元/平方米”补偿，并可据实获得征收奖励、临时安置补助费、搬迁费补助、按时搬迁奖励等。

（三）符合安置条件的被征收人，可选择回购安置房。核定安置面积的回购价为3120元/平方米。即符合安置条件且选择回购安置房的被征收人，可按规定获得安置房、临时安置补助费、搬迁费补助、按时搬迁奖励等。

问：改造过渡期间独居老年人如何安置？

答：关于老人安置问题。三元里街正组织摸底内村独居老人情况，后续将有序组织独居老人进行临时安置。

问：改造过程中小孩上学问题如何解决？

答：关于中小学孩子上学问题。现状改造范围内涉及三所幼儿园、一所小学、一所中学。三元里街正会同白云区教育局研究孩子的上学问题，确保拆迁过程中妥善解决好孩子的上学分流问题。其中三元里小学原址扩建，由现有的18班增加到36班。后续拟会同教育部门进一步研究优质教育资源的导入问题。

文｜记者 符畅